近年来，随着城市化进程的加快和居民生活水平的提高，物业管理服务逐渐成为人们生活中不可或缺的一部分。然而，物业公司与业主之间的矛盾和纠纷也日益增多，从物业费收取、服务质量到公共设施维护等方面，都成为了引发纠纷的导火索。这些纠纷不仅影响了业主的正常生活，也损害了物业公司的声誉，更对社会和谐稳定造成了不良影响。01房屋出现质量问题，业主可以拒交物业费吗?
不能，房屋买卖和物业服务隶属于两个不同的法律关系，房屋质量问题是业主和房地产开发企业之间的问题，而物业费是业主和物业服务企业之间的问题，二者不能混淆。业主不能要求物业公司为房地产开发企业前期的建设质量等问题负责，不能以此为由拒交物业费。对于房屋质量问题，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应按《住宅质量保证书》约定履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
【相关法条】《中华人民共和国民法典》第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
02 业主对物业公司提供的服务不满意，能拒交物业费吗?
不能，在诉讼过程中，业主不能以未签订物业管理合同为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠，这在业主与物业管理公司间已构成事实上的物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则，参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。
【相关法条】《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
03 对物业服务不满意怎么解除合同？
小区业主需召开业主大会形成解聘原物业服务企业的决议，再由业主委员会书面通知物业服务企业解除合同。依据物业服务合同订立的方式不同，合同解除的程序也可以分为两种。一般情况下，对于业主通过业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，业主提出解除合同需要提前60日或者按照合同约定的期限书面通知物业服务企业，而且如果该解除行为造成物业服务企业损失的，业主通常还应当承担相应的赔偿责任。
对于前期服务合同，在合同约定的服务期限届满之前，如果业主与新物业服务企业订立的物业服务合同生效，则前期物业服务合同自然终止，该情形下，业主无需提前通知物业服务企业，也无需赔偿因合同解除而产生的损失。
【相关法条】《中华人民共和国民法典》第九百四十条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第九百四十六条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
案情揭秘
2016年下半年，湖南茶陵县居民李某、钟某、彭某等6人相继入住该县县城某住宅小区，并与小区物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。在此之前，该物业公司已与小区开发商签订了“前期物业管理服务合同”。
该合同约定，物业公司负责物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。同时，还对物业公司的服务质量标准进行了明确。
然而，随着时间的推移，业主们发现小区物业服务存在诸多问题，如卫生清洁不及时、安保措施松懈等，导致居住环境大打折扣。面对业主的投诉与不满，物业公司并未采取有效措施加以改进。于是，小区内的业主委员会通过投票将物业公司解聘。
期间，李某、钟某、彭某等6人因不满物业公司的服务质量，长时间未交物业费。2019年11月，物业公司向茶陵县人民法院提起民事诉讼，要求李某支付欠交的13个月物业费近2200元，并支付违约金，随后对钟某、彭某等5人也提起了类似的民事诉讼。
法院审理
一审法院经过审理认为，虽然物业公司未能很好地尽到物业管理及服务职责，但确实也完成了一定的物业服务。因此，法院并未支持李某等人拒付所有物业费的主张，而是判决李某酌情支付物业费近1100元，即欠费的一半，同时驳回了物业公司的其他诉讼请求。钟某、彭某等5人的物业费也同样实行“收费减半”。
物业公司对此判决表示不服，随后上诉至株洲市中级人民法院。2020年3月，株洲市中级人民法院对该案进行了二审。二审期间，物业公司未能提交新的证据来支持其主张。而李某等人则提交了更多证据，包括小区照片、视频资料以及小区业主联名签署的文件等，用以证明物业公司未尽到物业服务合同的义务。这些证据部分被二审法院采信。
二审法院认为，李某等人提交的证据足以证明物业公司未能按照物业服务合同的约定履行义务。同时，考虑到物业公司已被解聘，法院认定物业公司提供的服务中确实存在问题。因此，二审法院认为一审判决李某等6人酌情支付物业费(即“收费减半”)并无不当。
此外，由于双方均存在违约行为，一审法院不支持物业公司要求李某等人支付违约金的判决也并无不妥。
最终，株洲市中级人民法院驳回了物业公司的上诉，维持原判。
温馨提示
物业纠纷的解决，不仅需要物业公司提升服务质量、规范管理行为，也需要业主增强法律意识、理性表达诉求。如不能通过沟通快速解决问题，建议依照相关法律积极维护自身的合法权益。
